朱镕基总理十八大经典话语盘点(组图) 部委联合打击囤地囤房 近期一份名为《有关房地产开发企业土地闲置情况表》在业界传得沸沸扬扬。据称,国土资源部已将这份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交与银监会,银监会将根据这份囤地“黑名单”做一次全面的风险排查,其中80%的闲置土地可能被收回。尽管国土部门在公开场合表示尚未见过该份名单,但据记者了解,各地针对辖区内开发商囤地的清查行动实际上早已展开。
业内人士告诉《法治周末》记者,闲置土地的产生有其深刻的社会和制度成因,整治囤地从根本来说离不开相关法律法规的完善。
“黑名单”备受关注
据了解,在这份《有关房地产开发企业土地闲置情况表》中,详细列出了省市、项目名称、闲置土地的受让人、合同编号、合同签订时间和约定的开竣工时间等内容。其中北京、广州、海南、江苏等地成为闲置土地“重灾区”,四地闲置土地数量占全国的近四分之一,70%以上闲置土地性质为住宅用地。而在这次调查中,天津的闲置土地却为零宗。
据调查结果显示,北京闲置土地共160宗,总面积703万平方米,其中125宗地块是由于政府原因造成的土地闲置,35宗是企业原因造成的。因企业原因造成的闲置土地共计148万平方米,涉及合同金额8.5亿元,这些闲置土地的持有者包括泛海建设(000046,股吧)、华润置地和新世界(600628,股吧)等知名房地产企业。
对于天津土地“零”闲置,亦有人提出了质疑。
“已经公开的数据显示,截至今年1月,天津共有闲置土地300宗,怎么会一下子就变成了'零闲置’呢？”一位业内人士说。
对于北京土地如此高的闲置率,记者进行了深入调查。
“天竺开发区22号地块在哪？”在北京市顺义区后沙峪镇天竺开发区,记者询问了近二十个人之后终于找到了这块曾经的“地王”。
在问路过程中,记者听到的最多的回答就是,“我们这里闲置的土地很多,不知道你要找的是哪一块”。
去年底,北京市大龙房地产开发有限公司通过拍卖方式以50.5亿元竞得这块住宅用地。该地块位于北京市高档别墅区———中央别墅区。大龙地产(600159,股吧)拿地的楼面价高达29859元每平方米,当时该地块曾被称为北京总价和楼面地价的“双料地王”。
不久大龙地产的资金实力引发广泛质疑,大龙地产今年初发表公告称,2010年2月1日,北京市国土资源局发布《关于取消北京市大龙房地产开发有限公司顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地国有建设用地使用权出让竞得资格的公告》,由于公司控股子公司北京市大龙房地产开发有限公司逾期未签订该宗地的《国有建设用地使用权出让合同》及《土地开发建设补偿协议》,北京市国土资源局决定取消其竞得资格,同时对于已经缴纳的两亿元竞买保证金将不予退还。
至今,天竺开发区22号地块依然“野蛮生长”着许多野草。
整治闲置土地难在何处
长期以来,土地被闲置都是个“老大难”问题。在22号地块附近,有居民告诉记者,此地更有被闲置的土地转给农民承包建成了养殖场。
闲置土地黑名单的曝光让不少人期待整治闲置土地将会“玩真的”了。
据了解,在此之前,1月22日,北京市国土局发布了《关于加强我市闲置土地清理处置问题的公告》,公示了被暂停在北京拿地的8家开发商,超过一年的住宅用地尚未开工的19个项目。其中,大龙地产赫然在列。
2010年伊始的第二个周日,国务院办公厅发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,其中重点提到,要加强对闲置土地的调查处理;国土部将整治囤地炒地列为2010年七大工作重点之一。一场整治闲置土地的大幕已在中央和地方拉开。
“此前国土部已开展了为期5个月的集中整治,银监会则要求商业银行密切配合,对闲置土地进行排查。”一位业内人士告诉《法治周末》记者。
中央整治闲置土地的行动已经持续了很多年,但并未取得很大的实效,个中原因甚为复杂。
“以前整治闲置土地难以奏效,问题出现在多个方面,制度规定方面的进一步细化和定量标准化不可或缺,但主要还是出现在监督机制的执行环节,部分相关工作人员因为利益诱惑不能严格执法,是使问题迟迟不能有效解决的关键。”中国人民大学土地管理学博士、土地评估师张远索说。
业内人士透露,查处闲置土地特别是“地王”之所以困难,要么是因为被打了招呼,要么就是国企和央企拿地可以慢慢交地价款,甚至改规划。“可以说是在对赌政策”。
地方政府也被认为是闲置土地整治的主要阻力之一。
张远索告诉记者,地方政府很可能是采取相应手段将中央的努力予以化解,民众对此类问题条件性反射般怀疑,高层确实应该引起重视。“必须进一步切实加强中央政策在地方实施力度,确保其既定效果。否则,从聚拢民心角度来看,将得不偿失。”
一位实际参与过处置闲置土地的国土资源部门负责人告诉记者,就闲置土地的产生原因看,可以归结为,各级地方政府和国土资源管理部门为了当地保障用地需求,将工作重心放在用地报批和供地审批上。在后续土地开发利用过程的监管上,由于多种因素的影响,形成了不想管和不愿管的局面,加之监管力度不够、技术手段落后、基础数据不清等因素,产生土地闲置现象自然是不可避免。
整治闲置土地法律先行
多年来,整治闲置土地的结果可用“阻力重重,收效甚微”来总结,有识之士已经将目光投向了立法层面。
来自国土资源部门的负责人认为,就闲置土地处置困境而言,制度层面的法律法规缺陷是造成闲置土地处置难的重要因素。
这位负责人表示,首先,制度安排中土地存在着法定“刚性闲置”事实。由于现有法律对闲置土地处置作出了满两年后方可收回重新安排使用的规定,以逆向思维则形成了现实中土地一旦闲置在时间上需两年以上的法定“刚性闲置”的事实,不利于土地的高效利用。
其次,对闲置土地缺乏有效的市场引导机制。由于土地转让条件的法律限制性规定,土地闲置而又未达到法律转让条件的,土地使用者只有被动地接受缴纳闲置费及收回土地的局面。
再次,对土地闲置的责任主体未作界定。土地开发利用过程多数是涉及出让合同双方权利和义务的履约过程,现行法律只对闲置结果作出认定而未界定闲置责任主体的情况下,单一对使用者作出缴纳闲置费或收回土地的决定,在法理上有失公平。因而在非土地使用者自身因素造成土地闲置的情况下,强制征收闲置费或收回土地显然是无法执行的。
最后,对闲置土地收回程序性未作细化规定。现行土地管理法和房地产管理法只对收回情形作出了规定,未明确收回闲置土地使用权的执行程序,在依法行政前提下程序的合法性是十分必要的。
张远索认为,处置闲置土地未来的立法方向包括,“进一步细化相关制度具体标准,更便于操作;完善监督和惩罚机制,可以通过网络等对出让土地开发进展情况予以公示,由普通民众进行监督,对于囤积居奇的进行惩处;切实降低房价,打击投机性炒房、限制家庭拥有套数,使房价与普通民众收入倍数介于合理区间,房地产健康平稳发展,各方对于后期都是看稳,而不是强烈地看涨或看跌,才能从根源上解决开发商囤地、惜售等问题”。
中国人民大学法学院教授刘俊海认为,建立健全土地闲置处置体系,关键在于完善闲置土地相关法律法规体系。“首先要修订统一的闲置土地情形认定标准。要在法律、法规和规章间形成统一的闲置土地认定标准,包括责任主体和责任范围、闲置起算时点(法律规定占用耕地以用地批准之日,而出让土地则以合同约定开工日期、合同生效等)、闲置有效计算时段、已投资数额或已开发建设面积确认以及因司法裁决而转移的未开发利用土地的闲置情形认定等标准。”
“此外,还应修改完善现有闲置土地收回程序规定。收回闲置土地作为行政处罚行为,建议其程序应按照行政处罚法规定的法定程序操作,以避免执行过程中程序违法问题的发生。并且增设闲置土地退出途径和方法的内容。对不符合法定闲置的低效利用的土地,可采取安排临时使用、协商收回并给予合理补偿等多种途径处置利用。”刘俊海说。
