若房价下跌50%,民生银行(600016,股吧)个人住房贷款、房地产开发贷款不良率水平将分别上升1.2个百分点、2.1个百分点;招行住房按揭贷款和开发贷款不良将上升1-2个百分点。中行北京分行个人住房不良贷款率至少上升7个百分点。交行对公贷款和对私贷款不良率将分别会上升1.6和1.2个百分点。
追寻德隆旧部:1200亿元产融大鳄创造者潜行商界(图) 下半年加息几无可能 2.27万亿的增量陷阱据央行统计数据显示,2009年全年,我国个人住房贷款新增将近1.4万亿,相当于去年1.80万亿全部新增个人消费贷款的75%;这一数字也是 2008年的五倍和2007年的二倍;再加上2010年上半年新增的8703亿,个人住房贷款过去一年半中新增量达到2.27万亿。
2009年,2.2万亿个人住房贷款竞赛中,原先房贷龙头建行被工行(601398,股吧)、中行全面超越,而招行、民生均不甘人后。 2009年年报显示,截至2009年末,工行和中行个人住房贷款分别新增2768亿和2567亿元,超过建行2493亿的新增量。
一位大行零售部人士介绍说,2009年下半年,建行由于拒绝向房地产中介“返点”,而遭二手房中介全面封杀,因而基本退出了二手房市场,以北京为例,中行2009年以咄咄逼人之势,拿下了北京二手房市场房贷老大的宝座。
建行的相对谨慎,或为其赢得这场地产调控持久战埋下坚实基础。建行房贷压力测试结果显示,若房价跌幅超63%时,该行违约率会明显攀升,而此前违约率变化不明显。
不过,2009年2万亿增量备受考验,但大型国有银行由于其体量较大,且2009年前的存量贷款占比较高,风险系数要稍低。
业内人士认为,对于大行来说,房价下跌50%,对2009年前发生的信贷基本影响不大。
高位接盘者被“套”
与大行相比,股份制银行的竞争则更为激烈,此前数据显示,招行、民生、浦发、中信几大股份制银行, 2009年个贷新增量分别达到1380亿、 650亿、 481亿、406亿。进入2010年,在房地产调控日趋收紧之时,股份制银行中仍不乏高位接盘者,其中渤海银行就曾因违规发放房贷遭到监管层警告。
最新公布的2010年半年报显示,2010年上半年,中信银行(601998,股吧)个人住房按揭贷款达1357.54亿元人民币,比上年末增长30.96%;这一增幅超过了同期招商、民生11.40%和6.51%的水准。
不过,已公布中报的各家银行数据显示,个人住房贷款不良水平仍然相当乐观。以中信、招行为例,2010年上半年,中信银行住房按揭贷款不良贷款率0.13%,比上年末下降0.04个百分点;而招行个人住房贷款占整体贷款比重下降的同时,不良贷款余额和不良率均比年初有所下降,不良贷款为3.72亿元,不良率为0.12%。
“对上市银行来说,若房价下跌50%,在目前普遍不到1%不良水平上上升1到2个百分点,影响不小,但与整个资产规模相比,无足轻重。 ”上述股份制行人士表示。
开发贷好于个贷？
据央行公开数据显示, 2009年新增房地产贷款2万亿元,抛却1.4万亿的个人住房按揭贷款外,房地产开发贷款增量在6000亿左右;再加上2010年上半年新增的4423亿房地产开发贷款,一年半时间房地产开发贷增量在1万亿左右。
不过,在上述大行风险管理部人士看来,即便房价下跌50%,当以上述1万亿开发贷款来说,风险并未如想象中那么大。
“相比个人住房按揭贷款,开发贷在各家银行年报中的比重均有所下降。 ”上述大行风险管理部人士分析,“近年来多次房地产调控,使得商业银行逐渐改变策略,减少中长期贷款,短期流动资金贷款比重渐增,目前各行开发贷款中长期贷款和短期流动资金贷款之比一般是4:6。 ”
同时,开发贷款一般采取“不断滚存,借新还旧”的还款模式,也使得开发贷款风险系数有所下降。
一位接近监管层的人士表示,7月底银监会便要求今后持续开展房地产压力测试,关注跌幅大的地区,做好跟踪分析,对房地产关联度大的三大行业:钢铁、水泥、建材等做好分析,也要做压力测试。若房价下跌50%,被房地产绑架的中国经济走势必然发生逆转或所谓的二次探底,到那时候就不是房地产的问题了。
