楼市调控显然没有按照中房协副会长朱中一建议的方式来走。新的严厉的调控措施仍在加紧酝酿之中。
“商品房预售制是现行房地产开发模式的重要特征,利用预售款进行开发建设,基本是所有开发商都采取的方式。如果将预售款纳入银行专户,并分节点使用,无疑“剥夺”了开发商长期以来对消费者预付款的“无偿占有”,更重要的是,它极大地提高了对开发商的自有资金要求。这对于目前的开发商来说,无疑是“雪上加霜”。
追寻德隆旧部:1200亿元产融大鳄创造者潜行商界(图) 下半年加息几无可能 “这一政策的执行,将对资金本已相当紧张的开发商是致命一击。”21世纪不动产集团市场总监林蕾分析说。林蕾表示,本轮楼市调控以来,开发商的多个资金来源均受到限制,包括房地产开发贷款、购房者按揭贷款和上市公司再融资。由于4月中旬以来成交急剧下滑,多数开发商是依靠去年和今年4月中旬以前回笼的资金在支撑。而按照北京市的新规定,预售款专户监管,实际上又将开发商回笼不多的资金做了再次分流。
由于每个时间节点,都有一部分资金被暂时冻结,所以,开发商的资金流又少了。在这种形势下,开发商将被迫选择降价,加快资金回笼速度。这意味着,原先许多人预计在10月以后才会出现的降价潮将会提前到来。
开发商加快资金回笼速度,“降”就一个字
8月下旬,各开发商面临的压力影响巨大。在资金、监管等压力作用下,缺少资金的开发商能够快速获得现金的最有效途径就是加速楼盘销售,而在当今调控时期,把开盘价格控制在当今市场能够接受的水平,则是快速销售楼盘的主要途径。
不难猜测,8月以后,或将有部分开发商顺应调控趋势,调价出售楼盘以顺应其自身发展资金需求和市场趋势。并且新盘价格走低,也将起到拉低周围二手房价的作用。因此,8月以后,北京整体楼盘成交价格可能进一步下探。
8月17日传出的确切落实预售房款监控制度消息,这将会让近期开发商压力急剧加大。主要表现在以下三个方面:
压力1：开发商资金源头受限
“链家地产”市场研究部认为,银监会和住建部加入开发商监管体系,使得开发商自身信息更加透明,银行能够根据更加全面的信息对开发商提供贷款,这主要表现在3个方面: 1、对于业绩不佳,资金链条出现断裂现象的开发商予以警告,提前采取措施收回贷款。2、对于存在开发违规现象的开发商处以贷款惩罚。3、对于故意囤地、囤房的开发商撤回贷款,或者不提供新贷。这样,部分开发商贷款资金源头压力增大。
压力2：监管冻结,开发商资金去向受限
实现预售资金监管以后,开发商预售所得资金只能够用于保证开发商按时完成建设工程,资金由监管机构监管,开发商无直接使用权。“链家地产”市场研究部认为,这样一来,预售资金的暂时冻结,使得部分开发商的现金流去向不再自由,其利用预售资金进行再投资的计划将会遇到很大阻力。这种政策在一定程度上遏制了未来继续出现部分开发商,利用预售资金购置土地进行囤地的行为,另外,在保证开发商按时竣工的同时,间接地提高了国内房地产资金流的健康程度。
压力3：监察机构手段更加严格
8月16日,北京市住建委采用实地考察的手段展开了施工现场合同履约的专项检查。10家存在问题的开发商被通报批评,监察部门采取这种直接监察手段的情况十分少见。“链家地产”市场研究部认为,新政颁布至今已过4个月,在国家相关部门一再强调要继续稳固楼市调控影响的时期,国家是否会继续出台新的楼市收紧政策不能确定,但是可以预见的是,现有收紧政策无论是细节还是监察手段都将在未来逐步提高,这才是保证调控政策作用于市场的关键。
